Wat kunnen ouders doen voor hun kinderen bij aankoop van een huis?

De maximale hypotheek wordt elk jaar lager en zo ook in 2016. Daardoor wordt het voor starters steeds lastiger om zelfstandig een huis te kunnen kopen. Er zijn echter verschillende manieren waarop ouders een financieel steentje kunnen bijdragen aan de koop van een woning. Dit is natuurlijk prettig voor de starter, en kan daarnaast soms  financieel voordelig uitpakken voor ouders. De mogelijkheden waarop ouders financieel kunnen helpen, staan hier op rij.

1. Belastingvrije schenking

Ouders mogen eenmalig belastingvrij een schenking doen. Sinds januari 2015 mogen zij per kind tussen de 18 en 40 jaar eenmalig en maximaal 52.752 euro cadeau geven. Van dit geld moet minimaal 27.430 euro gebruikt worden voor de koop een woning, of voor de verbetering of onderhoud ervan. Ook mag dit geld worden gebruikt voor de aflossing van de eigen woning- of restschuld of voor de studie. \

Jaarlijkse schenking

Ouders kunnen ook jaarlijks tot 5.277 euro belastingvrij schenken, ongeacht de leeftijd van het kind. Deze schenking mag alleen niet in hetzelfde kalenderjaar als de eenmalige schenking worden gedaan. Anders moet er alsnog schenkbelasting worden betaald.

2. Lening

Ouders kunnen een lening verstrekken voor de aanschaf van een koopwoning. Deze moet bij de Belastingdienst geregistreerd worden en mag niet over de maximale leencapaciteit van het kind heen gaan. Er moet wel rente worden betaald over de lening van de ouders en deze mag niet lager mag zijn dan de heersende marktrente. Anders is de kans groot dat de Belastingdienst de lening (voor een deel) ziet als een schenking en alsnog schenkbelasting eist. De rente kan onder bepaalde voorwaarden fiscaal worden afgetrokken, net als de rente die over de hypotheek bij de bank wordt betaald. 

Kasrondje

Bij de verstrekking van een lening kan er geprofiteerd worden van het zogeheten kasrondje. Dit gaat als volgt in zijn werk: het kind betaalt rente over het geleende geld aan de ouders en trekt deze rente af van het inkomen tijdens de belastingaangifte. De ouders schenken vervolgens in hetzelfde jaar een bedrag aan het kind dat gelijk of lager is dan de rentelast, en valt binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. De rentebetaling en de schenking moeten los van elkaar staan, anders stelt de fiscus dat de rentelast niet op het kind drukt. Dan vervalt het fiscale voordeel van renteaftrek. 

3. Ouders kopen, kind huurt

Het is ook een mogelijkheid dat de ouders het huis zelf kopen om het vervolgens te verhuren aan hun kind. Omdat de ouders dan de eigenaar zijn van de woning maar er niet zelf wonen, valt dit huis en de eventuele hypotheek die zij ervoor hebben afgesloten in box 3. Hierdoor is de hypotheekrente niet aftrekbaar en dat is minder gunstig voor ze. Daarnaast moeten ze vermogensrendementsheffing betalen. De huurinkomsten hoeven overigens niet te worden opgegeven aan de belastingdienst, waardoor deze constructie toch rendabel kan zijn.

4. Garant staan

Ouders kunnen ook garant staan voor de aflossingsplicht van de hypotheek van het kind door mee te tekenen. De bank kan dan een beroep op hen doen, wanneer het kind de rente en eventuele aflossing niet kan ophoesten. Deze optie is niet bij elke hypotheekverstrekker mogelijk en komt in de praktijk niet meer zo veel voor. Een enkele hypotheekverstrekker biedt nog wel speciale hypotheken aan waarin ouders garant kunnen staan, zoals de Generatiehypotheek van de Rabobank. Ook bij de SNS bank is er nog de mogelijkheid tot hoofdelijke garantie van ouders.

5. Gezamenlijke koop

Een optie die bij uitzondering wel eens voorkomt, is dat de ouders het huis gezamenlijk met het kind kopen. Ze zijn dan gezamenlijk eigenaar en bezitten ieder 50 procent van de woning. De ouders wonen er niet zelf, waardoor hun deel van het huis in box 3 valt en zij geen hypotheekrente mogen aftrekken. Voor hen komt er daarbovenop vermogensrendementsheffing bij kijken. Het deel van het huis van het kind valt wel in box 1, dus hij of zij mag de hypotheekrente wel aftrekken.

6. Overwaarde inzetten

Ouders kunnen de overwaarde van hun eigen woning gebruiken als onderpand voor een deel van de hypotheek van het kind. Dit is belastingtechnisch echter behoorlijk ingewikkeld om tot stand te laten komen, waardoor de constructie slechts bij hoge uitzondering voorkomt.

Voor meer informatie of voor ons actuele aanbod klik hier

Woningmarkt tips 2016

1.
Mijn ex-partner neemt de gezamenlijke woning over, wat moeten wij regelen?

In voor- en tegenspoed, in ziekte en gezondheid. Maar soms wil dat gewoon niet meer en is een scheiding onvermijdelijk. Wat moet u allemaal regelen wanneer uw partner de woning en de hypotheek overneemt?

Overdrachtsbelasting
Als de woning op naam van beide partners staat, moet de woning notarieel op de naam van uw partner komen te staan. Hiervoor moet u naar de notaris die een akte van verdeling zal opmaken, waarbij de woning in zijn geheel aan uw partner wordt toebedeeld. In verreweg de meeste gevallen hoeft u hiervoor geen overdrachtsbelasting te betalen. In de akte wordt verder vastgelegd dat uw partner verantwoordelijk is voor de betaling van de gehele hypotheeksom.

Hypotheek
Wanneer uw hypotheek is gebaseerd op beide inkomens dient er ook hier een wijziging plaats te vinden. En wanneer u in gemeenschap van goederen bent getrouwd dient u ook rekening te houden met een eventuele overwaarde op de woning. De helft hiervan komt u namelijk toe. Naast een bezoek aan de notaris moet er dus ook een afspraak bij uw tussenpersoon of hypotheekverstrekker te worden gepland.
2.
Het jaar 2015 ligt inmiddels achter ons, dus tijd om vooruit te kijken. Welke financiële gevolgen kunt u als huizenbezitter in 2016 verwachten? Wij geven u een vooruitblik.

De schenkingsvrijstelling gaat omhoog.
Dit gebeurt in twee fases. In 2016 zal het bedrag op €53.016 zitten, tot een maximum van €100.000 in 2017. Het geld dat uit de schenking komt, dient  te worden besteed aan (waardevermeerdering van) de eigen woning. In 2016 geldt de vrijstelling nog uitsluitend voor schenkingen van ouders aan kinderen die tussen achttien en veertig jaar oud zijn. Ouders die in 2015 of 2016 gebruik maken van de eenmalig verhoogde vrijstelling, mogen hun belastingvrije schenking in 2017 aanvullen tot €100.000. Wilt u in 2017 belastingvrij schenken? Dan is de ouder-kind relatie geen vereiste meer. De leeftijdsgrens van 18 tot 40 blijft wel gehandhaafd.

De maximale hypotheek gaat omlaag.
Per 1 januari 2016 mag een nieuwe hypotheek maximaal 102 procent van de marktwaarde van de woning bedragen. In 2015 is dat nog 103 procent. Dit percentage daalt elk jaar een procent, tot 100 procent in 2018.

De NHG-grens daalt naar €225.000
De NHG-grens is nu bepaald op €245.000, maar zal per 1 juli 2016 dalen naar €225.000. Wilt u in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG, zult u vanaf 1 juli 2016 met uw koopsom beneden de €212.264 moeten blijven.

WOZ-gegevens openbaar
Per 1 oktober 2016 zullen de WOZ-gegevens van iedere woning openbaar zijn en dus vrij op te vragen. Hierdoor wordt het eenvoudiger woningen met elkaar te vergelijken.

Stijging energiebelasting voor huishoudens
In 2016 is voor duurzaam opgewekte energie geen energiebelasting verschuldigd. In het jaar daarvoor gold slecht een korting van 7,5 cent per kilowattuur. Daarnaast worden de voorwaarden in de geografische afbakening verruimd, waardoor meer mensen kunnen deelnemen aan een project. De energiebelasting op gas stijgt daarentegen en er volgt een inflatiecorrectie op de elektriciteitsbelasting.



Energiebesparende maatregelen
Huiseigenaren die energiebesparende maatregelen willen treffen, gefinancierd met een hypotheek, mogen net als in 2015 tot 106 procent van de woonwaarde - na toepassing van de maatregelen - lenen. Wilt u deze maatregelen niet nemen, dan daalt dit percentage naar 102 procent. Voor het bepalen van de maximaal te verkrijgen hypotheek wordt, naast de woningwaarde, ook gekeken naar een ander plafond: het inkomen. Het laagste van deze twee plafonds is bindend. Als eenmaal de maximale hypotheek op basis van het inkomen is bepaald, mag daar € 9.000 voor energiebesparende maatregelen bij worden opgeteld. Voorwaarde is wel dat het gezamenlijk inkomen in 2016 minimaal € 33.000 is.
Rekenvoorbeeld
Zou men een woning kopen die, na toepassing van de energiebesparende maatregelen, €200.000 waard zou zijn. Dan komt men op een maximaal op te nemen hypotheekbedrag van €212.000. Blijkt uit inkomensberekeningen dat er slechts €201.000 zou kunnen worden opgenomen dan mag men daar €9.000 bij optellen voor de energiebesparende maatregelen. Dit komt dus uit op een plafond van €210.000. Omdat het laagste plafond bindend is mag er een maximale hypotheek van €210.000 worden afgesloten.
De volgende energiebesparende maatregelen zijn vaak mee te financieren: HR-ketel, warmtepomp, zonneboiler, zonnecellen, spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, HR++ beglazing.

Investeringssubsidie duurzame energie (ISDE)
Met ingang van 1 januari 2016 kunnen huiseigenaren een tegemoetkoming krijgen voor de aanschaf van zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. De regeling is voor particulieren en zakelijke gebruikers en is opengesteld tot 2020. Jaarlijks wordt het subsidiebedrag bekend gemaakt. In 2016 is dit bedrag vastgesteld op 70 miljoen euro.

Woningen met nul-op-de-meter
Bij een nul-op-de-meter woning mag in 2016 een bedrag van €27.000 worden opgeteld bij de maximale hypotheek die iemand op basis van zijn inkomen kan krijgen. In 2015 was dit €25.000. Voorwaarde is wel dat het gezamenlijke inkomen minimaal €33.000 is. Dit was €32.000 in 2015.

Wilt u meer lezen over de financiële veranderingen voor 2016, kijk dan op de website van Vereniging Eigen Huis.